혹시 갭투자를 아시나요?
갭투자란, 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에 전세를 끼고 주택을 매입하는 것을 말합니다.
전세가율이 높을 수록 투자에 들어가는 자본이 적어지는 것이죠
2010년대 들어서 한국에서 사라져가던 전세가 갑자기 붐이 일게 됩니다.
지방자치단체나 정부, 민간 기업이 해야할 임대 주택 공급을 갭 투자자들이 대신해주고 있습니다.
2010년 초반 전세 가격이 폭등하면서 전세가율이 60~70%까지 치솟아버리자 나타난 현상입니다.
물론 이전에도 이른바 "전세 끼고 아파트 매입"이라는 형태로 있었던 현상이었습니다.
하지만 이 전세 끼고 아파트 매입은 세계 금융 위기(IMF)로 끝이 났습니다.
그 이유는 당시 아파트 전세가율은 30~40% 수준이었는데, 전세 끼고 부동산을 산 사람들은 리스크에 쉽게 노출되었기 때문입니다.
2010년 대에 전세가율이 폭등해버리자 이전의 전세 끼고 아파트 매입하기를 대량으로 할 수 있다는 것이 알려지면서, 일정부분 대출규제 완화와 더불어 각광받기 시작했습니다. 이후 3년후 조금씩 다시 조짐이 보이더니 5년후 부터는 본격화되어 전국 각지의 미분양이 급감하고 꼬리를 감추던 전세가 높은 전세가율 60% 이상의 물량이 나오기 시작하였습니다.
주택 담보 대출 대출금리도 전 세계적 저금리 추세 때문에 쉽게 대출을 구할 수 있게 되면서 아예 본인의 돈을 한 푼도 없이 집을 살수 있는 시대가 도래했습니다. 전세가율 70%짜리 아파트를 기준으로 LTV 30%만 대출을 받으면 전세랑 레버리지해서 본인의 돈을 한 푼 안 들이고 집을 살 수 있는 그야말로 무에서 유를 창조하는 신기원을 달성 할 수 있었습니다.
그러나 이러한 갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 리스크가 두 가지가 있습니다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값 하락 리스크 갭 투자의 근원이 높은 전세가율이므로, 전세 세입자를 못 구하는 리스크가 훨씬 큽니다. 결국 이것은 세입자의 돈을 빌려서 다른 집을 매입하는 것이기 때문입니다. 세입자가 떠나서 미입주 상태가 장기화되면 갭 투자는 지속될 수 없으며, 갭 투자자들은 최대한 역세권, 핌피 시설이 많은 곳에 집을 구매해야 합니다. 하지만 수도권 대단지 아파트에서 전세로 세를 내려고 하는 이상 입주물량 폭탄이라도 터지지 않는 한 천만원 정도만 내리면 세입자는 바로 들어오며, 미입주 리스크는 상상하기 어렵다는 의견도 있습니다.
정부에서 내놓은 부동산 정책으로 더 이상 보기가 힘들어진 상태이기도 하지만 언제든지 바뀌는 정책과 니즈만 있다면 다시 부활 할 수 있는 여지를 남겨 놓았습니다.
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